Tata Cara Jual Beli Rumah Cash – Untuk mewujudkan impian memiliki rumah, tersedia berbagai skema pembayaran mulai dari KPR melalui bank, cicilan ke developer, hingga pembayaran tunai. Jika Anda memiliki dana yang memadai dan memilih pembayaran tunai, ada 2 opsi yang tersedia, yaitu tunai lunas dan tunai bertahap.

Bagaimanakah perbedaan antara dua skema pembayaran tersebut dan bagaimanakah prosedur pembelian rumah secara tunai? Mari kita bahas secara mendalam dalam artikel ini yang disusun oleh tim jsbcrealty.co.id.

Prosedur Pembelian Rumah Tunai

Harap mempertimbangkan biaya proses sertifikat tanah saat membeli rumah. (Foto: iStock – Arlawka Aungtun)
Membeli rumah dengan pembayaran tunai memiliki kelebihan seperti potongan harga dari pengembang, bebas biaya BPHTB, dan tidak perlu memikirkan cicilan dalam jangka waktu yang lama. Jika Anda memiliki dana yang cukup dan ingin membeli rumah secara tunai, ada 2 pilihan yang dapat dipertimbangkan:

Proses Pembelian Rumah dengan Pembayaran Tunai Bertahap

Tunai bertahap adalah skema pembayaran rumah dengan cicilan berdasarkan harga yang telah disetujui dalam jangka waktu tertentu. Jika transaksi dilakukan dengan developer, durasi cicilan biasanya berkisar antara 6 sampai 24 bulan.
Namun, berbeda dengan KPR, status kepemilikan properti masih tetap milik developer sampai pembeli mampu melunasi pembayarannya. Setelah pembayaran selesai, proses peralihan hak milik baru dapat dilakukan.
Berikut adalah beberapa langkah dalam prosedur pembelian rumah secara tunai:

Pilih Lokasi Rumah dan Cari Informasi tentang Developer

Langkah pertama dalam prosedur pembelian rumah tunai adalah mencari rumah di lokasi yang diinginkan. Anda disarankan untuk memiliki beberapa pilihan lokasi.

Cari tahu reputasi developer yang membangun rumah dan jangan ragu untuk langsung mengunjungi lokasi proyek perumahan sebelumnya. Ini penting untuk mencegah tertipu oleh harga murah dan menghindari risiko pembangunan yang terhenti.

Buat Surat Pemesanan Rumah

Setelah memutuskan pilihan rumah, diskusikan total biaya, metode dan jadwal pembayaran. Karena akan membayar secara tunai, Anda bisa negosiasi apakah proses peralihan hak milik bisa dilakukan lebih cepat sebelum rumah lunas. Misalnya proses AJB dan balik nama dilakukan ketika tersisa 5 kali cicilan lagi.

Selain itu, jangan ragu untuk meminta developer menunjukkan sertifikat rumah yang akan dijual. Jika masih digabung dengan unit lain, tanyakan siapa yang akan menanggung biaya pemisahan.

Pastikan untuk memverifikasi keaslian sertifikat tanah melalui kantor pertanahan untuk menghindari penipuan. Setelah semuanya disetujui, developer akan menyusun surat pemesanan rumah yang mencakup identitas pembeli, pengembang, unit yang dipilih, jumlah DP, dan durasi pembayaran.
Melakukan Pembayaran Uang Muka (Down Payment)

Apabila surat pemesanan rumah telah tersusun, pembeli selanjutnya dapat membayar Down Payment (DP) kepada developer sesuai dengan jumlah yang telah disetujui.

Dalam konteks pembelian rumah secara tunai, biasanya Anda diharuskan untuk membayar persentase DP yang lebih tinggi dibandingkan dengan skema KPR, yaitu sekitar 30%.

Misalnya, jika Anda membeli rumah seharga Rp500 juta, maka DP yang harus dibayarkan adalah sebesar Rp150 juta. Setelah melakukan pembayaran DP, mintalah bukti pembayaran resmi yang dilengkapi dengan materai dan tanda tangan dari kedua belah pihak.

Pembayaran Cicilan Rumah

Pada tahap ini, Anda dapat melanjutkan pembayaran cicilan rumah sesuai dengan durasi yang telah disepakati sebelumnya. Ketika membeli rumah secara tunai, developer biasanya memberikan durasi cicilan antara 60-120 kali. Pembeli yang memilih metode ini biasanya yakin dan mampu melunasi dalam kurun waktu 2 tahun.

Pelunasan dan Penandatanganan AJB

Saat Anda telah melunasi semua cicilan, tibalah saatnya untuk membuat Akta Jual Beli (AJB) agar transaksi pembelian rumah dapat diakui secara hukum dan sah. Pembeli dan developer dapat datang bersama ke kantor notaris atau PPAT dengan membawa dokumen-dokumen yang diperlukan seperti sertifikat tanah, identitas penjual dan pembeli.

Selanjutnya, AJB akan disusun dan ditandatangani di hadapan PPAT. Namun, penting untuk dicatat bahwa sebelum proses penandatanganan AJB dan pemindahan nama sertifikat, pembeli dan penjual harus membayar beberapa pajak seperti pajak penghasilan PPh serta biaya notaris atau PPAT.

Proses Pembelian Rumah dengan Pembayaran Tunai Lunas (Hard Cash)

Skema pembayaran tunai kedua yang bisa dipilih adalah tunai lunas atau hard cash. Meski tampak mirip dengan tunai bertahap, perbedaan utamanya terletak pada durasi pembayaran. Dalam skema hard cash, pembeli harus melunasi pembayaran dalam waktu yang sangat singkat, yaitu satu bulan. Dengan kata lain, pembeli diharuskan melunasi pembayaran pada bulan yang sama saat rumah dibeli.

Prosedur pembelian rumah dengan tunai lunas tidak jauh berbeda dengan tunai bertahap. Pertama, Anda perlu mencari lokasi properti yang diinginkan, kemudian mengevaluasi kredibilitas pengembang, memeriksa sertifikat tanah, dan membayar uang muka (DP).

Setelah kesepakatan tercapai, pastikan untuk mendapatkan surat pemesanan rumah dari developer, yang sudah diberi materai. Selanjutnya, Anda bisa melunasi pembayaran sesuai dengan jadwal yang ditentukan dan setelah pelunasan, buatlah AJB dan proses pemindahan nama sertifikat di depan PPAT.

Pada kedua proses tersebut, sebelum pembayaran DP, beberapa pengembang menentukan booking fee atau uang tanda jadi. Jika calon pembeli memutuskan untuk membatalkan transaksi, booking fee biasanya tidak dapat dikembalikan. Besaran biaya ini bisa beragam, mulai dari Rp1-5 juta.

Selalu pastikan untuk menyimpan setiap bukti pembayaran selama proses pembelian rumah berlangsung.

Proses Pembelian Rumah Tunai Tanpa Melibatkan Notaris

Meskipun transaksi pembelian rumah bisa dilakukan tanpa notaris, pembuatan AJB harus tetap melibatkan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Pembelian rumah secara tunai, meskipun dianggap lebih sederhana dibandingkan KPR, bukan berarti Anda terlepas dari pengurusan berkas dan dokumen. Dalam proses pembelian rumah tunai, masih terdapat sejumlah dokumen dan pajak yang harus diproses dan dibayar untuk memastikan bahwa properti secara resmi menjadi milik Anda.

Dalam proses pembelian rumah melalui KPR bank, peran notaris sangat penting. Namun, dalam kasus pembelian secara tunai, Anda bisa melakukannya tanpa melibatkan notaris, namun tetap memerlukan bantuan PPAT.

Mengapa demikian? PPAT adalah pihak yang berwenang untuk mengurus proses pendaftaran tanah, serta membuat dan mengeluarkan akta otentik seperti AJB.

Lalu, bagaimana proses pembelian rumah tanpa melibatkan notaris? Berikut beberapa langkah yang perlu diikuti:

Memeriksa Sertifikat Tanah dan Dokumen Terkait

Setelah menemukan rumah idaman dan menyetujui harganya, pembeli dan pengembang bisa pergi ke PPAT untuk memeriksa berkas terkait. Langkah ini sangat penting karena PPAT akan membantu memverifikasi keaslian sertifikat dan memastikan tidak ada masalah atau sengketa terkait properti tersebut. Jika ditemukan masalah, PPAT tidak dapat mengeluarkan AJB. Langkah ini juga penting untuk melindungi pembeli dari potensi penipuan.

Selain memeriksa sertifikat tanah, PPAT juga akan meminta bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dari penjual/pengembang untuk memastikan tidak ada tunggakan. Identitas penjual dan pembeli juga akan diperiksa untuk memastikan tidak ada ketidaksesuaian data pada dokumen.

Jika terdapat perbedaan data antara KTP dan Kartu Keluarga (KK), PPAT akan meminta pembeli untuk menyesuaikan data tersebut di Dinas Kependudukan dan Pencatatan Sipil setempat.

Mengenai biaya, sesuai aturan, pembeli biasanya dikenakan tarif Rp50 ribu per sertifikat yang diperiksa. Namun, tarif ini bisa berbeda di setiap kantor PPAT.

Penanganan BPHTB dan Pembayaran PPh

Jika tidak ada masalah terkait sertifikat tanah, langkah selanjutnya yang akan dilakukan oleh PPAT adalah meminta pembeli untuk membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), sebesar 5% dari nilai transaksi setelah dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP).

Di sisi lain, penjual juga harus membayar Pajak Penghasilan (PPh) sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016, sebesar 2,5% dari nilai penghasilan atas hak tanah dan bangunan.

Semua pembayaran tersebut harus diselesaikan sebelum AJB dibuat dan sertifikat tanah dipindahkan. Selain itu, ada biaya tambahan lainnya yang harus dipersiapkan, seperti biaya PPAT. Anda bisa mendiskusikannya dengan pengembang, apakah biaya tersebut akan dibagi dua atau ditanggung oleh satu pihak.

Penyusunan dan Penandatanganan AJB

Setelah pelunasan cicilan dan pembayaran pajak, langkah selanjutnya adalah mengurus pembuatan Akta Jual Beli (AJB). Akta resmi ini hanya bisa dibuat oleh PPAT dan ditandatangani di depannya. Selama proses ini, penjual dan pembeli harus hadir dengan disertai saksi dari pihak PPAT. Anda juga dapat membawa anggota keluarga untuk mendokumentasikan proses ini dalam bentuk foto atau video.

Pengalihan Nama Sertifikat

Langkah terakhir setelah penandatanganan AJB adalah pengalihan nama pada sertifikat. Langkah ini dilakukan untuk memindahkan hak atas tanah atau bangunan dari pemilik sebelumnya ke pemilik baru. Proses pengalihan nama, mulai dari pengurusan dokumen hingga pengajuan permohonan, juga akan diurus oleh PPAT. Jadi, penjual dan pembeli hanya perlu menunggu panggilan saja. Waktu yang dibutuhkan untuk pengalihan nama bisa bervariasi, namun umumnya membutuhkan waktu antara 1 hingga 3 bulan.

Aspek yang Harus Diperhatikan Saat Pembelian Rumah Tunai

Pembelian rumah secara tunai tentunya lebih sederhana karena tidak perlu melalui prosedur KPR dan mengeliminasi peran bank sebagai pemberi pinjaman. Namun, Anda masih perlu berhati-hati, terutama jika ini adalah pengalaman pertama Anda membeli tanah atau rumah. Untuk menghindari penipuan dari penjual rumah palsu, berikut ini beberapa hal yang perlu Anda perhatikan saat membeli rumah secara tunai:

Harga dan Metode Pembayaran

Sangat penting bagi pembeli untuk memastikan bahwa harga rumah yang ditawarkan sesuai dengan dana yang dimiliki. Ketika berencana membeli rumah secara tunai, pastikan harga yang ditawarkan oleh pengembang adalah harga final tanpa adanya tambahan biaya tersembunyi. Perhatikan juga metode pembayaran yang diterima dan berapa lama tenor yang ditawarkan oleh pengembang.

Sertifikat Tanah

Verifikasi keaslian sertifikat tanah merupakan langkah penting yang harus dilakukan saat membeli rumah secara tunai. Dengan peningkatan kasus penipuan sertifikat, Anda harus lebih berhati-hati dalam memastikan autentisitas sertifikat tersebut. Anda dapat melakukan pemeriksaan melalui situs resmi Badan Pertanahan Nasional (BPN), mendatangi kantor BPN secara langsung, atau melalui PPAT. Selain itu, Anda juga bisa mendapatkan informasi dari warga setempat untuk mengetahui apakah tanah tersebut sedang dalam perselisihan atau tidak.

Baca Juga : Mendekorasi Ruangan Rumah Minimalis

Kondisi Bangunan

Jangan hanya percaya pada foto bangunan. Kunjungi langsung lokasi untuk memastikan rumah masih layak huni dan untuk rumah baru, periksa apakah pengembang menggunakan bahan berkualitas atau tidak. Pastikan juga air di rumah tersebut tidak berbau, berwarna, dan layak untuk digunakan memasak.

Lokasi Rumah

Aspek lain yang penting untuk diperiksa saat membeli rumah secara tunai adalah lokasinya. Anda tentunya tidak ingin memiliki rumah yang jauh dari akses jalan dan fasilitas umum, bukan? Oleh karena itu, lakukan survei yang menyeluruh untuk melihat lingkungan sekitar rumah.

Hindari perumahan yang dibangun di atas lahan bekas pemakaman, TPU, atau dekat dengan pabrik dan tempat pembuangan limbah.

Selain melakukan pembayaran tunai saat membeli rumah, Anda juga dapat mendaftar pembiayaan oleh bank dengan sistem KPR. Jika Anda mencari tempat tinggal di Surabaya dengan KPR, periksa daftar hunian di bawah Rp1 miliar di sini!

Tips Aman dalam Pembelian Rumah secara Tunai

Pilihlah rumah yang sudah selesai dibangun saat membeli rumah secara tunai untuk meminimalisir risiko penipuan oleh pengembang.

Dalam diskusi sebelumnya, Anda telah memahami apa saja yang harus diperhatikan saat melakukan transaksi pembelian rumah secara tunai. Berikut ini adalah beberapa tips untuk transaksi jual beli rumah yang aman:

Hindari Membeli Properti Inden

Harga rumah inden (masih dalam proses pembangunan) biasanya ditawarkan dengan harga yang lebih rendah dibandingkan rumah yang sudah selesai. Namun, membeli rumah inden memiliki banyak risiko! Oleh karena itu, carilah rumah yang sudah siap huni untuk menghindari pembangunan yang gagal akibat pengembang nakal atau masalah legalitas.

Selain memeriksa kondisi rumah, penting juga untuk memverifikasi identitas dan sejarah kerja pengembang. Anda dapat melakukan ini sendiri melalui situs web yang disediakan oleh Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) di https://sireng.pu.go.id/. Jangan ragu untuk menanyakan proyek-proyek sebelumnya dan melakukan pengecekan untuk melihat kualitas bangunan yang mereka hasilkan. Pengembang yang tepercaya tidak akan segan untuk menunjukkan karya mereka kepada calon pembeli, sebagai bukti kredibilitas mereka.

Perhatikan Biaya Pemesanan

Banyak pengembang menetapkan biaya pemesanan atau booking fee untuk calon pembeli. Jumlahnya cukup signifikan, bervariasi antara Rp1-5 juta. Jika Anda masih belum yakin, tanyakan apakah booking fee tersebut dapat dikembalikan atau tidak, karena kebanyakan pengembang menetapkan biaya tersebut sebagai non-refundable.

Jangan Terjebak Harga Rendah

Untuk menarik perhatian calon pembeli, banyak rumah dijual dengan harga yang terjangkau. Meskipun tampak menarik, jangan langsung percaya dan selalu konfirmasi harganya dengan pengembang. Ada banyak kasus di mana pembeli terkejut karena harus membayar biaya tambahan setelah membuat kesepakatan dengan penjual.

Selain itu, banyak properti dijual dengan harga murah karena lokasinya yang jauh dari akses transportasi umum atau fasilitas lainnya. Lebih baik membayar sedikit lebih mahal tapi memiliki akses mudah ke berbagai fasilitas.

Siapkan Biaya Tambahan

Seperti yang telah dibahas sebelumnya, pembelian rumah dalam skema pembayaran apa pun memerlukan penanganan dokumen dan pajak. Biaya tambahan ini tidak boleh diabaikan, karena bisa mencapai sekitar 10% dari harga jual rumah. Oleh karena itu, sebelum memilih rumah, pastikan Anda telah menyiapkan biaya untuk mengurus legalitas.

Inilah penjelasan lengkap mengenai prosedur jual beli rumah tunai dan tips untuk transaksi yang aman. Jika ini adalah pengalaman pertama Anda membeli rumah, jangan ragu untuk berdiskusi dengan keluarga atau kerabat yang lebih berpengalaman untuk menghindari penipuan. Semoga artikel ini bermanfaat untuk Anda!

Kesimpulan

Membeli rumah secara tunai dapat menjadi proses yang rumit, tetapi dengan pengetahuan dan perencanaan yang tepat, Anda dapat menghindari banyak masalah yang mungkin timbul. Ada beberapa poin penting yang perlu Anda pertimbangkan:

1. Selalu periksa identitas dan rekam jejak pengembang sebelum melakukan pembelian. Ini bisa dilakukan melalui situs web resmi dari Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat.
2. Perhatikan dan pastikan Anda memahami biaya pemesanan atau ‘booking fee’ yang ditetapkan oleh pengembang.
3. Jangan terjebak oleh harga rumah yang tampak murah. Selalu konfirmasi dan pastikan harganya dengan pengembang, dan perhatikan juga lokasi rumah serta aksesibilitasnya ke transportasi umum dan fasilitas lainnya.
4. Jangan lupa untuk menyiapkan biaya tambahan yang diperlukan untuk mengurus dokumen dan pajak yang terkait dengan pembelian rumah.
5. Jika ini adalah kali pertama Anda membeli rumah, jangan ragu untuk berkonsultasi dengan orang yang lebih berpengalaman, seperti keluarga atau kerabat. Mereka dapat memberikan wawasan dan nasihat yang berharga yang dapat membantu Anda menghindari penipuan dan memastikan bahwa Anda membuat keputusan yang terbaik.

Ingat, pembelian rumah adalah investasi besar dan penting, jadi pastikan Anda melakukan penelitian dan perencanaan yang memadai sebelum melangkah lebih jauh.